2014年6月26日 星期四

香港溫布頓夢碎,國足天下來臨

蔡東豪先生前幾年大力倡議一種名為「香港溫布頓」的精神,還寫了一本同名的書,連鬍鬚曾也表示很有共鳴,一時之間,「香港溫布頓」儼如成為香港經濟的金科玉律。無可否認,這個其實也是歌頌自由經濟的term改得好,簡單易記,又有國際touch,但現實歸現實,幾年下來,在紅色資本壓頂,政府放棄公平原則,愈來愈人治的情況下,香港已變成了國足天下,黑哨天天吹,國際精英愈來愈少。在IFC商場,很難會見到一個外國人,相連的四季酒店,早被大陸老闆攻陷,如果你試過在酒店大堂呆等客戶,會發現四周都充斥着理平頭裝的國內大款,他們最喜歡在四季匯長駐,港島香格里拉更索性請了好些金髮碧眼的洋妞,站在門口接待國內貴賓。香港,從裏到外,都成了國足天下。
先複述一下香港溫布頓是怎麼一回事,話說蔡東豪認為:「倫敦每年舉辦全球矚目的溫布頓網球比賽,最近一次英國男單球手勝出是哪一年?答案是1936年。英國人介意嗎?每年英國球手只有陪打份兒,作為東道主,會否感到面目無光?英國人有否大喊英國人要爭氣,要當家作主?答案是,從來沒有。每年溫布頓令倫敦成為全球傳媒焦點,大賺遊客金錢,製造就業機會,丁財兩旺,誰是贏家顯而易見。
「溫布頓效應意思是,全球競爭帶來開放氣氛,開放氣氛帶來進步,不管競爭者的國籍,倫敦肯定是贏家。倫敦成為無人爭議的全球金融中心,但市內頂尖金融機構充斥着外國公司名字,來自五湖四海的高手,提升業界專業水平和帶來創新主意,本土公司陸續被淘汰,英國政府從來不覺得有問題。倫敦領略到的重要經驗,是保護主義不利經濟發展。倫敦穩握金融中心地位,是因為擁有接受溫布頓效應的胸襟。」
「當年我認為香港成功之處,同樣是擁有胸襟,願意擁抱溫布頓效應。香港作為金融中心,最大優勢是提供自由、開放、公平、包容的環境。香港歡迎外國企業和專才,來香港一展所長,香港的競爭氣氛是「能者居之」meritocracy精神。香港沒有因金融市場充斥着外國公司名字而感不妥,沒有樹起保護壁壘,硬要製造出土生土長球手,揚威『香港溫布頓』。這幾年我以『香港溫布頓』這思考框架,分析香港政經問題,感到香港政經領導者領略到香港成功真正要素,大致上能夠保存着『香港溫布頓』胸襟。」
得罪講句,撫今追昔,所謂溫布頓精神根本是漂亮的糖衣陷阱,不設保護壁壘, 提供自由、開放、公平、包容的環境,說來動聽,但在香港這個特殊的政治環境下,卻讓香港成了一個黑金權貴的無掩鷄籠,現在的香港,除了十分有錢的old money不受影響外,即使是專業中產,生存空間也不斷被擠壓,國足大軍壓境,前路茫茫。
在香港中環,講廣東話的香港仔愈來愈弱勢,客戶和一大班專業人士坐在printer大房,二十多人中,只得我和同事三個人講廣東話,記者招待會上一半人以上都是唸碩士後留下來工作的大陸人,這種情況代表香港仔技不如人嗎?非也,據我親身觀察,十多年前梁伯韜那一代的banker比現在那批聰明得多,跟紅籌股的記者,以往令人聞風喪膽,你咪使旨意廢話如「不評論個別例子」可以耍走她們,你還未知道的東西,她們已有本事從紅籌老總身上八到,豈如現在新聞界一片heahea寫的景況。
香港有鬼容納來自五湖四海的精英,實情是政府的政策大量向中國學生及所謂大陸專才傾斜,利用上一代人沉醉的自由主義,輸入了大量沒有特別技能的大陸人,本土公司的確陸續被淘汰,但業界專業水平從無提升,創意奄奄一息。
客觀事實方面,中國的經濟體系的確比香港大很多,中國國企這些超級巨無霸自然有很大的話語權, 但以往這些國企對着香港專才都是客客氣氣的,而且集資額龐大,他們也的確需要英美資金,但自從2008年金融風暴後,英美資金緊絀, 中國在四萬億的瘋狂印鈔機啟動下,發展出一套「自己的股票自己買」的新規矩,上一篇談中國樓市的博文,就提過中國內房股的圈子,能夠做到內房老闆互相抬轎,你做我的基石投資者時,我又做你策略性股東,加上大量官二代、富二代開設的基金投資公司, 十億、八億的上市集資項目,完全是能夠做到不求人。這個時候,香港專才跟他們潑冷水,但其實人家早已圍夠飛,與其這樣,老闆不如找個啱傾啱玩的同鄉來負責項目。

面對鄰國啟動發鈔機器,加上大量良莠不齊的公司充斥,不少富二代假專才之名湧港,如果是一個由市民選出來的政府,其實應該保護原居民就學、就業的機會,提供居住和生存空間,而不是假借開放之名,讓劣幣驅逐良幣。當落場的選手都是來自一個沒有法治,只講求潛規則、拉關係、誰有權誰作主的地方,香港其實只能淪為國足比賽場地,球隊、球員、球證、觀眾都來自鄰國,即使比賽草地被踩爛,香港也不會達致甚麼雙贏局面。

2014年6月15日 星期日

中國樓市會否上映「狼來了」

白皮豬橫空而出,中共撕破假面具,對覺醒的香港人來說,本周猶如淪陷。究竟中共是真的害怕佔領中環成事?抑或是有派系藉詞呃維穩費,故意營造敵對局面?中共派系鬥爭的情況,局外人永遠得個「估」字,我們現在是否應該認命呢?假如香港金融市場失去了集資功能,中共又能否承受得起金融市場關機的衝擊,以及由此而來的骨牌效應?香港剩餘的利用價值是否足以和中共周轉,讓我們不致一敗塗地呢?
香港人很怕股樓下跌,1997-2003年那幾年負資產的日子,是我們這代香港人的惡夢,但現在香港樓市市底硬過花崗岩年輕人不要以為樓市下調,大家可以執平貨,樓市現在是兩個割裂的市場,如果樓價下跌,對現在反政府最激烈的年青人來說,應該是正中下懷但對已上車的old seafood而言,也並非世界末日。政府的資料顯示,香港供滿樓的業主達六成之多,經過前十年的教訓,有產階級都明白到股票虛幻,磚頭實際,房子既已供滿,更不會輕易出讓,免得一出一入,白益政府。
多得689上場後的辣招,這兩年買樓或換樓的人資金實力雄厚,六百至七百萬的樓只可七成,一千萬以上的樓宇,首期高達五成,銀行壓力測試也是真的,第一套房按,供樓負擔不可超過入息五成,假設加息三厘後,供樓佔入息比例也不可以多過六成政府各種行政手段控制樓市,客觀結果是把樓市的市底壓得很實淨。
香港有產階級,經過曾蔭權時代極度傾斜的政策,積累了大量財富,old money錢滾錢,過去十年財富驚人,短期樓市波幅不會嚇倒他們,他們在主流媒體上牙痛咁聲,不過是配合建制派扯貓尾,年輕人不要見到《蘋果日報》大大隻字說旺角有吉舖或租戶撻訂,就馬上開心些牙譬如在旺區開了不少Habitu咖啡店老闆廖偉芬,社交版稱之為創興銀行創辦人家族第三代成員,其母透過買賣舖位和物業,擁有的資產估計過百億,不用上市,現兜兜錢,硬掘掘的舖,何懼樓市下滑。舖王波叔也買了海都酒家,真的有吉舖,自己用住先整靚個yield又得,唔賺唔蝕招呼朋友,等下一浪賣俾其他傻仔又得!香港人見慣大場面,所謂佔領中環損害香港金融中心地位,真是一味靠嚇,況且過去兩年炒家忍手無入市,樓市下跌的話,他們又有大把藉口逼政府撤辣招
如果香港樓市市底是花崗岩,中國樓市的市底可能是豆腐渣。任何數學的算式,如果其中一個重要假設是錯的話,就會落得滿盤皆落索。竇蓉過去十年都算近距離接觸和觀察過很多內房老闆,大陸樓市最大的問題是大部份地產商都是以債養債,因此集資的水喉絕對不能關,一關就會出現資金鏈斷裂的危機,而他們能夠不斷發債的大前題,在於評級公司假設內房每年的銷售收入都達到幾百億人民幣,以去年銷售額計算,銷售收入逾千億的內房股有六間,個棚搭到咁大,內房股唯有靠不斷融資以支持土地成本、建築費用等等,如果融資平台失靈,引發的骨牌效應一直是極大的風險。
2014年到目前為止,內房在債券市場總融資額是100億美金,去年融資金額則超過200億美金。先講講內房的資金鏈生態,以一間年銷售一百億的小型房地產公司來說,每年要訂下一個賣樓指標,例如年銷售150億咁計,這150億的現金流入,只是僅僅夠當家,其中三、四成要支付之前買地的土地成本, 三、四成用來支付建築成本,還要支付利息、人工、行政等開支,如果要舉手買地,則要靠在市場融資。過去幾年,股票融資的渠道對房地產公司已關上門,批股唔使諗,但內房股上市是為了打開債市融資的門戶。
內房股最流行的債券方式,是以美元計價,到期償還人民幣的方式,七、八年前大家都賭人民幣會升值,如果你用美元計價,借了1億美金給內房公司,五年後他以借款時匯價計算的人民幣償還給你,對於賭人民幣升值的人,既可賺息,又可賺人仔息幅,實在一舉兩得。所謂高息債,名副其實好高息,一般年銷售額在一百億上下的中型地產公司,債息息率普遍超過十厘。
以香港的地產模式來說,累積了一定財力就會持有優質投資物業,例如置地、太古近乎完全靠收租,新鴻基旗下幾個頂級商場和N個寫字樓物業,租金收入每年過百億,要知道這些過百億的收入,是不用周山跑去搵番來,所謂「坐係度都有錢收」,而且是淨肉,不用再付甚麼土地成本,就算郭氏兄弟去了渡假一段時間,這些商場、商廈都會定時定候收租。
不過在中國,所有內房股都是以一種高消耗、高周轉、高借貸的方式去經營,就算做了超過十年,每年銷售五、六百億的公司,都在不斷跑銷售額,講得好聽是貨如輪轉,做大做強,但其實是因為大陸酒店、商場、商廈都不值租,收3厘租金收入,借10厘息去開發,這筆賬白痴都知計唔掂,所以內房股十多年來,都是以量取勝,資金成本這麼貴,儘快起、儘快賣、儘快回籠才是生存之道,規模愈大息率愈平,於是每間內房都在拼規模,當全國一、二、三、四線的地方政府都鼓勵地產公司用這種方法拼規模時,可能已造成了是人類經濟史上最大的泡沫。
2007內房股集資高峰後,2008年雖則有過短暫風暴,但整個市場亦沒有出現過嚴重違約事件,內房崩潰,成了狼來了的故事,一隻內房股的垃圾級債券,coupon rate11-12厘,如果大家相信內房是不會倒的,12yield 的確是很吸引的,所以過去五年,內房債券是長賣長有。但外國傳媒和評級機構都在溫馨提示中國內房泡沫隨時爆破(見附文連結),關鍵在於中國內房是有秩序地去槓桿化,抑或會出現大規模地人踩人。
說了這麼多,回來談談內房與中港關係。香港融資平台,無疑為大量中國企業供血,內房企業是資金密集的行業,更要靠香港這個平台輸血,即使內房債在新加坡上市,但大前題是必需先具備一個香港上市公司的地位,所以在香港乃兵家必爭之地。之前講過,內房公司以債冚債,前債到期,就發新債去還,沒有條件在海外融資的企業,唯有透過信託公司,所謂影子銀行借更高息的錢,總之要他們還債,等於攞佢條命,所以融資一停頓,就會出現資金鏈斷裂的問題。
要錢唔要貨,劈價賣樓又如何?我上星期剛從福建省出差回來,食飯期間,主人家自己主動提起,當地有商廈七折開售,之前買貴了的市民大舉操去市政府抗議。這些買家不滿蝕錢,到地產商或政府總部鬧事的新聞,在中國無日無之,大陸人自己都有感而發:「中國樓市千萬不能倒呀,一倒真的會暴亂的!」中國現在的情況真是萬分古怪,唔反貪腐,亡黨亡國;反貪腐,原來經濟會急速下滑,亡黨亡國可能更快。之前《有線電線》報道, 北京有單一炒家擁有一百多個單位,在市場急於求售,反映之前把貪污的錢收藏於物業的貪官趕着出貨,此時,地產商實在十分靠香港這個紅十字會幫手,只要金融市場穩定,他們才可以繼續以債養債,慢慢去杆桿化又好,減持物業又好,引入其他股東又好,在在都需要時間。
香港和大陸經濟是緊密聯繫,但經濟衰退,樓市下跌兩、三成,香港不會死,生活刻苦一點在所難免,但現在那種隨隨便便一餐三、四千的生活,根本很不正常,況且我等香港人見過幾次大風浪,不會大驚小怪。但大陸卻剛好相反,他們在九三年宏觀調控後,未經歷過經濟衰退,很多富豪都是在二千年後冒起,危機意識薄弱,買樓的人更是許升不許跌,香港模式的地產覇權在全中國遍地開花,樓市逆轉大勢已成,如果香港金融中心再有甚麼亂子,中國經濟只會比香港更大鑊。
不是香港人自我安慰,美國在批評白皮豬中表示:「香港這個獨一無二的社會和制度,令到香港繁榮昌盛。這些均是當時一國兩制的精要設計,力求保障。中國也曾相當受惠香港的投資和公共財政的專業知識。中國秉持其對一國兩制的承諾,將能令香港繼續繁榮,與及在亞洲金融和商業中,扮演領導角色。」
A股入MSCI指數, 果也食了詐糊,難道中國靠爛地一塊的前海,打算為千瘡百孔的內地企業救命續血嗎?當統治者皇權上腦時,只講強硬手段,其實在自掘墳墓,兩敗俱傷。

 

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http://www.bloomberg.com/news/2014-06-12/china-s-no-money-down-housing-echoes-u-s-subprime-lending-risks.html