香港人很怕股樓下跌，1997-2003年那幾年負資產的日子，是我們這代香港人的惡夢，但現在香港樓市的市底硬過花崗岩，年輕人不要以為樓市下調，大家可以執平貨，樓市現在是兩個割裂的市場，如果樓價下跌，對現在反政府最激烈的年青人來說，應該是正中下懷，但對已上車的old seafood而言，也並非世界末日。政府的資料顯示，香港供滿樓的業主達六成之多，經過前十年的教訓，有產階級都明白到股票虛幻，磚頭實際，房子既已供滿，更不會輕易出讓，免得一出一入，白益政府。
多得689上場後的辣招，這兩年買樓或換樓的人，資金實力雄厚，六百至七百萬的樓只可借七成，一千萬以上的樓宇，首期高達五成，銀行壓力測試也是來真的，第一套房按，供樓負擔不可超過入息五成，假設加息三厘後，供樓佔入息比例也不可以多過六成。政府各種行政手段控制樓市，客觀結果是把樓市的市底壓得很實淨。
香港有產階級，經過曾蔭權時代極度傾斜的政策，積累了大量財富，old money錢滾錢，過去十年財富增長驚人，短期樓市波幅不會嚇倒他們，他們在主流媒體上牙痛咁聲，不過是配合建制派扯貓尾，年輕人不要見到《蘋果日報》大大隻字說旺角有吉舖或租戶撻訂，就馬上開心「些牙」。譬如在旺區開了不少Habitu咖啡店的老闆廖偉芬，社交版稱之為創興銀行創辦人家族第三代成員，其母透過買賣舖位和物業，擁有的資產估計過百億，不用上市，現兜兜的錢，硬掘掘的舖，何懼樓市下滑。舖王波叔也買了海都酒家，真的有吉舖，自己用住先整靚個yield又得，唔賺唔蝕招呼朋友，等下一浪賣俾其他傻仔又得！香港人見慣大場面，所謂佔領中環損害香港金融中心地位，真是一味靠嚇，況且過去兩年炒家忍手無入市，樓市下跌的話，他們又有大把藉口逼政府撤辣招。
如果香港樓市市底是花崗岩，中國樓市的市底可能是豆腐渣。任何數學的算式，如果其中一個重要假設是錯的話，就會落得滿盤皆落索。竇蓉過去十年都算近距離接觸和觀察過很多內房老闆，大陸樓市最大的問題是大部份地產商都是以債養債，因此集資的水喉絕對不能關，一關就會出現資金鏈斷裂的危機，而他們能夠不斷發債的大前題，在於評級公司假設內房每年的銷售收入都達到幾百億人民幣，以去年銷售額計算，銷售收入逾千億的內房股有六間，個棚搭到咁大，內房股唯有靠不斷融資以支持土地成本、建築費用等等，如果融資平台失靈，引發的骨牌效應一直是極大的風險。
2014年到目前為止，內房在債券市場總融資額是100億美金，去年融資金額則超過200億美金。先講講內房的資金鏈生態，以一間年銷售一百億的小型房地產公司來說，每年要訂下一個賣樓指標，例如年銷售150億咁計，這150億的現金流入，只是僅僅夠當家，其中三、四成要支付之前買地的土地成本， 三、四成用來支付建築成本，還要支付利息、人工、行政等開支，如果要舉手買地，則要靠在市場融資。過去幾年，股票融資的渠道對房地產公司已關上門，批股唔使諗，但內房股上市是為了打開債市融資的門戶。
內房股最流行的債券方式，是以美元計價，到期償還人民幣的方式，七、八年前大家都賭人民幣會升值，如果你用美元計價，借了1億美金給內房公司，五年後他以借款時匯價計算的人民幣償還給你，對於賭人民幣升值的人，既可賺息，又可賺人仔息幅，實在一舉兩得。所謂高息債，名副其實好高息，一般年銷售額在一百億上下的中型地產公司，債息息率普遍超過十厘。
以香港的地產模式來說，累積了一定財力就會持有優質投資物業，例如置地、太古近乎完全靠收租，新鴻基旗下幾個頂級商場和N個寫字樓物業，租金收入每年過百億，要知道這些過百億的收入，是不用周山跑去搵番來，所謂「坐係度都有錢收」，而且是淨肉，不用再付甚麼土地成本，就算郭氏兄弟去了渡假一段時間，這些商場、商廈都會定時定候收租。
不過在中國，所有內房股都是以一種高消耗、高周轉、高借貸的方式去經營，就算做了超過十年，每年銷售五、六百億的公司，都在不斷跑銷售額，講得好聽是貨如輪轉，做大做強，但其實是因為大陸酒店、商場、商廈都不值租，收3厘租金收入，借10厘息去開發，這筆賬白痴都知計唔掂，所以內房股十多年來，都是以量取勝，資金成本這麼貴，儘快起、儘快賣、儘快回籠才是生存之道，規模愈大息率愈平，於是每間內房都在拼規模，當全國一、二、三、四線的地方政府都鼓勵地產公司用這種方法拼規模時，可能已造成了是人類經濟史上最大的泡沫。
自2007內房股集資高峰後，2008年雖則有過短暫風暴，但整個市場亦沒有出現過嚴重違約事件，內房崩潰，成了狼來了的故事，一隻內房股的垃圾級債券，coupon rate有11-12厘，如果大家相信內房是不會倒的，12厘yield 的確是很吸引的，所以過去五年，內房債券是長賣長有。但外國傳媒和評級機構都在溫馨提示中國內房泡沫隨時爆破(見附文連結)，關鍵在於中國內房是有秩序地去槓桿化，抑或會出現大規模地人踩人。
說了這麼多，回來談談內房與中港關係。香港融資平台，無疑為大量中國企業供血，內房企業是資金密集的行業，更要靠香港這個平台輸血，即使內房債在新加坡上市，但大前題是必需先具備一個香港上市公司的地位，所以在香港乃兵家必爭之地。之前講過，內房公司以債冚債，前債到期，就發新債去還，沒有條件在海外融資的企業，唯有透過信託公司，所謂影子銀行借更高息的錢，總之要他們還債，等於攞佢條命，所以融資一停頓，就會出現資金鏈斷裂的問題。
要錢唔要貨，劈價賣樓又如何？我上星期剛從福建省出差回來，食飯期間，主人家自己主動提起，當地有商廈七折開售，之前買貴了的市民大舉操去市政府抗議。這些買家不滿蝕錢，到地產商或政府總部鬧事的新聞，在中國無日無之，大陸人自己都有感而發：「中國樓市千萬不能倒呀，一倒真的會暴亂的！」中國現在的情況真是萬分古怪，唔反貪腐，亡黨亡國；反貪腐，原來經濟會急速下滑，亡黨亡國可能更快。之前《有線電線》報道， 北京有單一炒家擁有一百多個單位，在市場急於求售，反映之前把貪污的錢收藏於物業的貪官趕着出貨，此時，地產商實在十分靠香港這個紅十字會幫手，只要金融市場穩定，他們才可以繼續以債養債，慢慢去杆桿化又好，減持物業又好，引入其他股東又好，在在都需要時間。
香港和大陸經濟是緊密聯繫，但經濟衰退，樓市下跌兩、三成，香港不會死，生活刻苦一點在所難免，但現在那種隨隨便便一餐三、四千的生活，根本很不正常，況且我等香港人見過幾次大風浪，不會大驚小怪。但大陸卻剛好相反，他們在九三年宏觀調控後，未經歷過經濟衰退，很多富豪都是在二千年後冒起，危機意識薄弱，買樓的人更是許升不許跌，香港模式的地產覇權在全中國遍地開花，樓市逆轉大勢已成，如果香港金融中心再有甚麼亂子，中國經濟只會比香港更大鑊。
不是香港人自我安慰，美國在批評白皮豬中表示：「香港這個獨一無二的社會和制度，令到香港繁榮昌盛。這些均是當時一國兩制的精要設計，力求保障。中國也曾相當受惠香港的投資和公共財政的專業知識。中國秉持其對一國兩制的承諾，將能令香港繼續繁榮，與及在亞洲金融和商業中，扮演領導角色。」
A股入MSCI指數， 結果也食了詐糊，難道中國靠爛地一塊的前海，打算為千瘡百孔的內地企業救命續血嗎？當統治者皇權上腦時，只講強硬手段，其實在自掘墳墓，兩敗俱傷。
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