香港樓市之我見

零售市道疲弱，天價舖租回落，記者寫到好似世界末日一樣，其實自由行黃金十年，大業主早已賺到盆滿缽滿，現在連獲利回吐也說不上，只是暴利不再，蟻民就來不及心涼。今日報章又再超大font寫住「二手樓冰封，20年未見過」。明明08年先冰封過一次，距今十年未夠，何來廿年未見過？地產版上每日都有一些賣家劈價求售的個案，例如上環聚賢居狂劈1800萬才沽得出，但狂劈一輪，呎價仍要2.4萬元，我好亂呀，究竟未來一、兩年，是否會有很多銀主盤出現？現在是否樓市最後逃生門？ 

儘管香港樓宇供應及物業按揭的數字頗透明，但無論外資大行也好，資深炒家也好，評論樓市也不見得有多準繩。地產新聞長期是地產商和經紀的鱔稿樂園，旺市就吹「太古城樓王破位成交」，淡市就唱「美孚則王割價求沽」，跟紅頂白，拿一、兩個個別例子，在市場製造恐慌情緒。至於我這篇「香港樓市之我見」，文章標題小學鷄，內容亦一樣。環球局勢複雜，中共尤其不按常理出牌，無可否認，樓市跌勢已成，但估跌幾多，猶如賭大細。 

正所謂，能知三日事，富貴萬千年，先跟大家分享一個上趟金融風暴，蟻民賣樓的小故事。話說朋友石仔跟男朋友拍拖多年，06年儲到一筆錢，當年樓市脫離沙士低谷，已上升了幾年，06年正值牛皮整固中，他們看準機會買了一層港島東兩房單位，單位連租約，租了給一對外籍夫婦，既升值又收租，爽歪歪了兩年多，羨煞不少朋友。 

08年突然爆發金融風暴，雷曼執笠、泰林結業、各大投行裁員，當年財經版又是充斥賣家割價求售，樓市冰封的新聞。石仔擔心情況會像九七般不斷尋底，手上的物業會淪為負資產，於是建議男友賣樓止賺。男友Richard和石仔對時局的理解，最大差別在於Richard不大懂中文，所以石仔奉為聖經，每日必看的《蘋果日報》和《經濟日報》，他是半句也不看的。Richard反對賣樓，認為根據他看Wall Street Journal所知，美國會實行量化寬鬆quantitative easing，印銀紙效應下，經濟會慢慢恢復，既然上了車，不要輕易被震倉震出去。 

當年QE是一個新詞匯，石仔未聽過，亦決定不理：「我唔知咩叫鬆化寬鬆，總之趁現在重有錢賺，賣咗佢先，跌四成時我地就可以買間三房自住。」Richard嘗試解釋何謂「鬆化寬鬆」，但石仔堅持不懂，Richard心諗女人的第六感也許更準確吧，唯有講句「我唔想多事」，就讓石仔以海嘯價賣了層樓。三、四個月後，樓市回穩，信貸解封，石仔就被地產經紀震了出車。

任志剛都講過，持有一層樓的只是平盤，冇樓是短盤，多過一層樓的才是長倉。我覺得他這個比喻很好，除非你有資格申請公屋，有祖屋，或者有員工宿舍，否則居住是基本需要，一世流流長，短倉始終都要補回，年紀愈大，穩定的自置居所就愈重要，所以最不智的就是自以為很有眼光，賣了僅有的自住樓，以為可以高賣低買。餘下的問題就是想上車的，究竟樓市會跌一成、兩成或三成？樓價會否回到海嘯價？ 

九七年樓市大跌的原凶，主要是過度借貸，年輕一輩可能未聽過羅兆輝，也不知道當年鍾鎮濤和前妻，也是因為炒燶樓而反面，當年樓宇普遍可借九成，但供樓息率卻高達九至十厘，很多炒家同時持有過百個物業，那時有一個號稱「豪宅大王」的秦錦釗，便持有過百個豪宅單位，單是山頂帝景園便有五、六十個。金融風暴一來臨，樓市下跌，大量高槓桿的按揭物業馬上被銀行逼倉，令樓市跌勢一發不可以收拾。至於08年那次金融風暴，要不是美國佬搞QE，中國晒冷再出四萬億方案，樓市也可能一沉不起，但結果卻朝相反方向而行，導致銀紙泛濫，造就了七年的大牛市。 

假設中國經濟繼續放緩，香港繼續赤化，大陸佬繼續走資，但沒有出現大型銀行倒閉、支爆、核爆、香港放棄聯繫匯率等黑天鵝事件，經濟下滑肯定會令買樓意欲下降，有一部份人會因為失業、生意失敗等原因而需要賣樓，但自從四年前金管局收緊按揭貸款，又大搞壓力測試後，上車客的本金高達四成，買家經濟實力甚強，雖有個別低價套現的個案，但不會釀成九七年般的骨牌式下滑。 

08年的時候，大型屋苑如美孚、太古城，尚有一些職業師奶炒家，每日飲完茶就同經紀收風，她們一樣入貨快，出貨狠，但收緊按揭信貸後，這類師奶炒家亦絕跡，而一般持有兩、三個物業的普通投資者，又不會急於劈價沽貨的。 

至於說大陸佬賣樓救市，我覺得這個講法不符合大陸人個性。對大陸人來說，就算是上市公司，也不過是套現圈錢的工具，中國經濟唔掂，他們第一個走先。習近平上場以來，石油幫中被整治的權貴、官員，沒有一萬也有幾千，但這些惡棍失勢，九龍站、半山、南區那些豪宅也不見得有劈價潮，可見中共貪官收埋的錢是不容易嘔番出來的。 

但話說回來，大業主湯文亮多次揚言細價樓必爆，亦有一定道理，原因是細價一手樓可借九成，亦有發展商提供二按，槓桿比率高，新樓劏房化，實用呎價貴過太古城，泡沫最嚴重，而且單身居住需求是最具彈性的，如果經濟不好，都重可以搬番屋企住，最重要的是細價樓投資者較多，近日舖租大降，舖位投資者和細價樓投資者有部份是重叠的，舖位回報大降，投資者就算未蝕入肉，重新調整一下投資組合，亦很正常，權衡之下，發水嚴重的細價樓就是被沽售的目標。 

買樓最難是儲首期，供樓負擔反而不比租樓大，這幾年來，身邊不少朋友都想換樓，但新樓又貴又不實用，如果樓市下滑兩成，當長期看淡樓市的人還在等業主再劈價，很多時候投資者和換樓客已搶先一步出手，皆因已有樓在手的人，心態上一定是好友，加上之前樓價上升、供樓多年累積下來的財富效應，令他們更放膽入市。 

樓市走勢，我識條鐵，但可以反思的是，無論是零售舖位，抑或私樓的業主，十二年的樓市狂牛，累積的底子甚厚，如果想趁樓市下滑入市，不要抱着「今翅仆街了」的假設，不要只看財經版的大字標題，親身落場感受下，看看業主是否叫苦連天。如果香港再出現沙士那類世紀病毒，其實就咩行業都死，但撇除這種黑天鵝事件，樓市下跌兩至三成，可能已屆入市時機。鎖定心儀的區域，衡量自己的財力及工作穩定性，拋掉樓價會重回海嘯價的幻想，才是準備置業人士在未來周期中要考慮的事情。