2015年9月22日 星期二

當再沒有含淚投票

雨傘運動一周年了,除了689、小明、陳佐耳等無賴輪流撩事鬥非,唯恐天下不亂外,反對派根本一池死水。一年下來,大家對荒謬事情的麻木程度大幅提高,中港融合又昂然邁進一大步。反對派無所作為,市民的無力感亦愈來愈強,今年區議會選舉,以及明年立法會選舉,泛民大敗的可能性偏高至極高,失去立法會三分一否決權,香港無疑會徹底淪落,但現實是很多選民不願再含淚投票,守住三分一否決權的催票口號,將不再有效。

香港的政局,真的很難用常理去推測,以商業思維來看,如果有一個市場,潛在客戶非常龐大,但卻未有利益集團佔據,照理是一個兵家必爭之地,發達發圍的大好時機。今時今日,香港市民的民意是抗拒大陸化,捍衛香港人利益,經過831落閘後,更明白中共是欺善怕惡的無賴,反口覆舌,龍門任搬。市民終於接受了抗爭才有出路這個大前題,照計以本土利益為先,願意抗爭到底的政客,才有出選當選的前途,但那些天生一副軟骨頭的泛民,看見港澳辦派個京官下來,扮扮聽取民意,卻變臉說可以定期跟中央溝通。

這三年下來,在689強力破壞下,警察濫捕成為常態;強國袁是中共養的一隻狼狗,只要主人示意,人證、物證俱無,他也要告住先;裁判官的判決偏袒建制,也是路人皆見,法治僅靠高等法院、終審法院那些法官頂住,香港崩壞程度仿如Inception的夢中夢,山崩地裂,飛沙走石。

在一片頹垣敗瓦中,中共一點讓步的誠意也沒拿出來,負評爆燈的官員繼續安坐其位,還加多個劉江華篤眼篤鼻,七警繼續逍遙法外,689繼續利益輸送給金主,還自命超然,雨傘運動後,香港不進反退,泛民卻若無其事,組成甚麼民主派聯絡小組,專門負責處理與中共溝通的事宜。雨傘運動原來又是白忙一場,損兵折將,都不過成了泛民再跟中共「溝通」的資本。明明上年大鑼大鼓,大喊現在是抗命時代,忽然又變了同中共有計傾,你叫選民如何再含淚投票給這班泛民?

選民對這班軟骨頭的老泛民很厭倦,渴望有新星登場,只要有一些論述合理,看似正氣企理的政壇新人走出來,大家都想轉會過檔。但是一年下來,原來的學運領袖學藝未精,失去了佔中、反831這個議題後,除了繼續在面書上出post維持人氣外,對香港民主前途如何走下去,壓根兒提供不到一條出路。甚麼城邦派、建國派、華夏派,天花亂墜,看多了會神智不清。

泛民是不進則退,輿論陣地儘失,連facebook account也不懂好好經營。這半年來,全港反689最積極的政黨其實是自由黨,加上田毛毛緊貼時事,出post經常大快人心,我肯定如果田北俊繼續出戰立法會直選,會成為票王。反觀泛民議員,船頭驚鬼,船尾驚賊,本土議題稍有一點爭議性,如反水貨、噓國歌之類,就索性粒聲唔出,一點膽色個性也沒有,連品客都識得呢頭去大球場睇波,嗰頭同曹星如講加油啦。總結來說,泛民是形象老土、宣傳落後、財政緊拙、脫離民意、欠缺論述、毫無鬥志,叫選民心灰意冷。這樣局勢維持到明年,最大可能性是立法會投票率偏低,中共扶植的建制票大勝。

何解香港的泛民政客咁失敗?共產黨話過香港人唔識做boss,並非全無道理。要同極權政府死過,除了無畏的個性,亦要有很強的信念,深信自己那套政治理想、治國方針才是對的,為了實現自己所信所想,排除萬難去推動,不惜犧牲。香港主權移交以來,連創業家都愈來愈少,有錢人印印腳靠家族基金度日,打工仔則剛榮登全球工時最長榜首,香港人出名只懂炒賣,普遍沒有改變世界的野心,而從政比從商要有更高的智慧,亦要有敢於豪賭的性格和膽色,香港人是買辦性格,建制固然是睇北京面色開飯,泛民呢,就算民望高如余若薇,最多本着為香港做些事情的義工心態去從政,一定不會同中共博命。反正香港不會有美麗島事件,也沒有花媽這種坐牢也不怕,捱盡拼盡幾十年的女漢子


多年來,泛民都是藉對手犯錯而得分,那麼這班人倡議的治港政策是甚麼?教育千瘡百孔,泛民當中教育界,社工佔比極多,那麼長遠教育政策可以怎做?自以為自己也可開拓新移民票源的泛民,理想的人口政策又如何?老的無腰骨,年輕的又青黃不接,有多少人甘心再含淚票投這班老泛民?

中共何需打開口牌,講甚麼三權合作呢?立法會這個陣地,看來一年後就是中共為所欲為的天下。

2015年9月14日 星期一

香港樓市之我見

零售市道疲弱,天價舖租回落,記者寫到好似世界末日一樣,其實自由行黃金十年,大業主早已賺到盆滿缽滿,現在連獲利回吐也說不上,只是暴利不再,蟻民就來不及心涼。今日報章又再超大font寫住「二手樓冰封,20年未見過」。明明08年先冰封過一次,距今十年未夠,何來廿年未見過?地產版上每日都有一些賣家劈價求售的個案,例如上環聚賢居狂劈1800萬才沽得出,但狂劈一輪,呎價仍要2.4萬元,我好亂呀,究竟未來一、兩年,是否會有很多銀主盤出現?現在是否樓市最後逃生門? 

儘管香港樓宇供應及物業按揭的數字頗透明,但無論外資大行也好,資深炒家也好,評論樓市也不見得有多準繩。地產新聞長期是地產商和經紀的鱔稿樂園,旺市就吹「太古城樓王破位成交」,淡市就唱「美孚則王割價求沽」,跟紅頂白,拿一、兩個個別例子,在市場製造恐慌情緒。至於我這篇「香港樓市之我見」,文章標題小學鷄,內容亦一樣。環球局勢複雜,中共尤其不按常理出牌,無可否認,樓市跌勢已成,但估跌幾多,猶如賭大細。 

正所謂,能知三日事,富貴萬千年,先跟大家分享一個上趟金融風暴,蟻民賣樓的小故事。話說朋友石仔跟男朋友拍拖多年,06年儲到一筆錢,當年樓市脫離沙士低谷,已上升了幾年,06年正值牛皮整固中,他們看準機會買了一層港島東兩房單位,單位連租約,租了給一對外籍夫婦,既升值又收租,爽歪歪了兩年多,羨煞不少朋友。 

08年突然爆發金融風暴,雷曼執笠、泰林結業、各大投行裁員,當年財經版又是充斥賣家割價求售,樓市冰封的新聞。石仔擔心情況會像九七般不斷尋底,手上的物業會淪為負資產,於是建議男友賣樓止賺。男友Richard和石仔對時局的理解,最大差別在於Richard不大懂中文,所以石仔奉為聖經,每日必看的《蘋果日報》和《經濟日報》,他是半句也不看的。Richard反對賣樓,認為根據他看Wall Street Journal所知,美國會實行量化寬鬆quantitative easing,印銀紙效應下,經濟會慢慢恢復,既然上了車,不要輕易被震倉震出去。 

當年QE是一個新詞匯,石仔未聽過,亦決定不理:「我唔知咩叫鬆化寬鬆,總之趁現在重有錢賺,賣咗佢先,跌四成時我地就可以買間三房自住。」Richard嘗試解釋何謂「鬆化寬鬆」,但石仔堅持不懂,Richard心諗女人的第六感也許更準確吧,唯有講句「我唔想多事」,就讓石仔以海嘯價賣了層樓。三、四個月後,樓市回穩,信貸解封,石仔就被地產經紀震了出車。

任志剛都講過,持有一層樓的只是平盤,冇樓是短盤,多過一層樓的才是長倉。我覺得他這個比喻很好,除非你有資格申請公屋,有祖屋,或者有員工宿舍,否則居住是基本需要,一世流流長,短倉始終都要補回,年紀愈大,穩定的自置居所就愈重要,所以最不智的就是自以為很有眼光,賣了僅有的自住樓,以為可以高賣低買。餘下的問題就是想上車的,究竟樓市會跌一成、兩成或三成?樓價會否回到海嘯價? 

九七年樓市大跌的原凶,主要是過度借貸,年輕一輩可能未聽過羅兆輝,也不知道當年鍾鎮濤和前妻,也是因為炒燶樓而反面,當年樓宇普遍可借九成,但供樓息率卻高達九至十厘,很多炒家同時持有過百個物業,那時有一個號稱「豪宅大王」的秦錦釗,便持有過百個豪宅單位,單是山頂帝景園便有五、六十個。金融風暴一來臨,樓市下跌,大量高槓桿的按揭物業馬上被銀行逼倉,令樓市跌勢一發不可以收拾。至於08年那次金融風暴,要不是美國佬搞QE,中國晒冷再出四萬億方案,樓市也可能一沉不起,但結果卻朝相反方向而行,導致銀紙泛濫,造就了七年的大牛市。 

假設中國經濟繼續放緩,香港繼續赤化,大陸佬繼續走資,但沒有出現大型銀行倒閉、支爆、核爆、香港放棄聯繫匯率等黑天鵝事件,經濟下滑肯定會令買樓意欲下降,有一部份人會因為失業、生意失敗等原因而需要賣樓,但自從四年前金管局收緊按揭貸款,又大搞壓力測試後,上車客的本金高達四成,買家經濟實力甚強,雖有個別低價套現的個案,但不會釀成九七年般的骨牌式下滑。 

08年的時候,大型屋苑如美孚、太古城,尚有一些職業師奶炒家,每日飲完茶就同經紀收風,她們一樣入貨快,出貨狠,但收緊按揭信貸後,這類師奶炒家亦絕跡,而一般持有兩、三個物業的普通投資者,又不會急於劈價沽貨的。 

至於說大陸佬賣樓救市,我覺得這個講法不符合大陸人個性。對大陸人來說,就算是上市公司,也不過是套現圈錢的工具,中國經濟唔掂,他們第一個走先。習近平上場以來,石油幫中被整治的權貴、官員,沒有一萬也有幾千,但這些惡棍失勢,九龍站、半山、南區那些豪宅也不見得有劈價潮,可見中共貪官收埋的錢是不容易嘔番出來的。 

但話說回來,大業主湯文亮多次揚言細價樓必爆,亦有一定道理,原因是細價一手樓可借九成,亦有發展商提供二按,槓桿比率高,新樓劏房化,實用呎價貴過太古城,泡沫最嚴重,而且單身居住需求是最具彈性的,如果經濟不好,都重可以搬番屋企住,最重要的是細價樓投資者較多,近日舖租大降,舖位投資者和細價樓投資者有部份是重叠的,舖位回報大降,投資者就算未蝕入肉,重新調整一下投資組合,亦很正常,權衡之下,發水嚴重的細價樓就是被沽售的目標。 

買樓最難是儲首期,供樓負擔反而不比租樓大,這幾年來,身邊不少朋友都想換樓,但新樓又貴又不實用,如果樓市下滑兩成,當長期看淡樓市的人還在等業主再劈價,很多時候投資者和換樓客已搶先一步出手,皆因已有樓在手的人,心態上一定是好友,加上之前樓價上升、供樓多年累積下來的財富效應,令他們更放膽入市。 

樓市走勢,我識條鐵,但可以反思的是,無論是零售舖位,抑或私樓的業主,十二年的樓市狂牛,累積的底子甚厚,如果想趁樓市下滑入市,不要抱着「今翅仆街了」的假設,不要只看財經版的大字標題,親身落場感受下,看看業主是否叫苦連天。如果香港再出現沙士那類世紀病毒,其實就咩行業都死,但撇除這種黑天鵝事件,樓市下跌兩至三成,可能已屆入市時機。鎖定心儀的區域,衡量自己的財力及工作穩定性,拋掉樓價會重回海嘯價的幻想,才是準備置業人士在未來周期中要考慮的事情。